Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục sôi động, việc nắm vững các quy định về thuế là vô cùng quan trọng đối với cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp. Hiểu rõ công thức tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS không chỉ giúp bạn thực hiện đúng nghĩa vụ mà còn tối ưu hóa tài chính, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.
Bài viết này, A.N.G sẽ cung cấp một hướng dẫn chi tiết và chuyên sâu về công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS áp dụng trong năm 2025, dựa trên các quy định mới nhất.
1. Quy Định Chung và Công Thức Tính Thuế
Theo Luật Thuế TNCN hiện hành và các văn bản hướng dẫn, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập phải chịu thuế. Về cơ bản, công thức tính thuế được áp dụng đơn giản và thống nhất:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Công thức này áp dụng cho mọi cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS, không phân biệt thời gian sở hữu hay giá trị chuyển nhượng.
2. Cách Xác Định “Giá Chuyển Nhượng” – Điểm Mấu Chốt Cần Lưu Ý
Việc xác định Giá chuyển nhượng chính là yếu tố quyết định số thuế phải nộp. Từ năm 2024, một số quy định mới đã làm rõ hơn về vấn đề này, đảm bảo tính công bằng và minh bạch:
- Trường hợp 1: Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (Đất nền) Giá tính thuế được xác định là giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là, cho dù giá ghi trên hợp đồng cao hơn hay thấp hơn, cơ quan thuế vẫn sẽ căn cứ vào giá do Nhà nước ban hành. Nếu BĐS nằm ở vị trí khác nhau, giá tính thuế sẽ được tính theo giá đất tại từng vị trí tương ứng.
- Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà ở và công trình gắn liền với đất Giá tính thuế là giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo giá tính lệ phí trước bạ của nhà và công trình kiến trúc. Điều này nhằm tránh tình trạng kê khai giá thấp để trốn thuế.
- Trường hợp 3: Không có giá hoặc giá thấp hơn quy định Nếu hợp đồng không ghi rõ giá chuyển nhượng, hoặc giá ghi trong hợp đồng thấp hơn mức giá tối thiểu do Nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá do UBND cấp tỉnh ban hành để làm căn cứ tính thuế.
3. Các Trường Hợp Miễn Thuế TNCN (Đối với cá nhân)
Dưới đây là một số trường hợp chuyển nhượng BĐS được miễn thuế, giúp bạn tối ưu hóa tài chính một cách hợp pháp:
- Chuyển nhượng BĐS giữa các mối quan hệ huyết thống: Cụ thể là giữa vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất: Cá nhân chỉ có một BĐS duy nhất tại Việt Nam và đã sở hữu/sử dụng tối thiểu 6 tháng tính đến thời điểm chuyển nhượng. Điều kiện này phải được xác nhận bởi cơ quan quản lý BĐS cấp phường/xã.
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật: bao gồm chuyển nhượng BĐS từ thừa kế hoặc quà tặng.
4. Trách Nhiệm và Thời Điểm Kê Khai
Thông thường, bên chuyển nhượng (bên bán) là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có thể là người thực hiện nghĩa vụ này thay.
Thời điểm kê khai và nộp thuế là khi các bên làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Lời khuyên từ A.N.G
Việc nắm vững các quy định về thuế BĐS là rất quan trọng. Mặc dù công thức tính toán khá đơn giản, nhưng việc xác định Giá chuyển nhượng và các trường hợp miễn thuế lại phức tạp và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật.
A.N.G tự hào là đơn vị cung cấp các giải pháp kế toán, thuế và tư vấn chuyên sâu cho các cá nhân và doanh nghiệp. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ thuế, hay cần tư vấn về các trường hợp chuyển nhượng đặc biệt, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Đội ngũ chuyên gia của A.N.G luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn.
Hotline: 0904.586.461
Website: ketoanthueang.com.vn
